在買賣土地、興建房屋或投資不動產時，你一定聽過「建蔽率」和「容積率」這兩個專有名詞。這是政府在都市規劃中，為了維持城市美觀與居住品質，而對建築面積和高度進行的限制。這兩個數值不僅影響房屋的設計與使用，也與土地價格息息相關。本文將用最簡單的方式，帶你了解建蔽率與容積率的定義、計算方式，以及如何影響房地產市場。

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什麼是建蔽率？

建蔽率（Building Coverage Ratio, BCR） 是指「建築物的投影面積與基地面積的比例」。簡單來說，就是一塊土地上，有多少比例能夠實際蓋房子。

 

建蔽率計算公式

📌 建蔽率＝（建築面積 ÷ 基地面積）× 100%

建蔽率舉例

假設台北市一塊土地面積為 100 坪，建蔽率為 50%，那麼這塊土地最多可以蓋的建築面積為：
✅ 100 坪 × 50% = 50 坪

剩下的 50 坪則需作為法定空地，這些空間可以規劃為庭院、停車場、步道、綠地等，以提升居住舒適度。

 

哪些空間不計入建蔽率？

✅ 地下層未超過地面 1.2 公尺的部分
✅ 遮陽板 2/3 以上為透空設計者

 

為何要限制建蔽率？

政府會根據不同土地的使用類別、地形地質及道路寬度等條件，設定不同的建蔽率，目的在於：
🔹 保持適當的樓間距，避免建築過於密集
🔹 提供公共空間，如綠地、公園、停車場
🔹 確保日照與通風，提升居住品質

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什麼是容積率？

容積率（Floor Area Ratio, FAR） 是指「建築物的總樓地板面積與基地面積的比率」，也就是一塊土地上能夠興建的樓層總面積。

 

容積率計算公式

📌 容積率＝（總樓層面積 ÷ 基地面積）× 100%

 

容積率舉例

假設一塊土地面積為 100 坪，容積率為 200%，那麼該土地的最大可建樓地板面積為：
✅ 100 坪 × 200% = 200 坪

若此地的建蔽率為 50%，表示一層樓最多能蓋 50 坪，那麼總樓高最多可達：
✅ 200 坪 ÷ 50 坪/層 = 4 層樓

 

哪些空間不計入容積率？

✅ 法定騎樓
✅ 依法設置的陽台、雨遮、花台等

 

為何要限制容積率？

政府透過規範容積率，達到以下都市規劃目標：
🔹 避免人口與建築過度集中，影響交通與生活品質
🔹 平衡都市發展，促進各區人口均衡分布
🔹 減少都市熱島效應，維持良好的生活環境

 

建蔽率與容積率的關係？兩者的關鍵差異在於：

當 建蔽率低、容積率高 時，代表該區域鼓勵興建較高的建築，如商辦大樓、集合住宅。
當 建蔽率高、容積率低 時，則較適合低密度住宅，如透天厝、別墅區。

 

特殊情況：建蔽率與容積率的放寬

在某些特定條件下，政府可能會提供「建蔽率或容積率的獎勵措施」，例如：

✔ 危老重建：為鼓勵都市更新，老舊建築重建時，可提高建蔽率或容積率，以提升土地利用效益。
✔ 綠建築：符合節能環保規範的建築，可獲得額外的容積率獎勵。
✔ 公設回饋：如興建開放式公園、廣場等，可換取更高的容積率。

這些政策讓建築開發更有彈性，也提高都市更新的誘因。

 

建蔽率與容積率，決定你的房子怎麼蓋！建蔽率與容積率不只是法規數字，更是影響房地產開發、建築設計與居住品質的重要因素。

在買房、賣地或自建房屋時，了解這些指標，才能做出最明智的決策！

 

📌 記住：
✔ 建蔽率決定「房子占地大小」，影響樓間距與公共空間。
✔ 容積率決定「房子總樓層面積」，影響建築高度與使用效益。
✔ 查詢相關數據，確保符合都市規劃法規，避免違規建設風險！